第1篇 市农村土地流转工作调研报告
以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，是我国农村的基本经营制度，是党的农村政策的基石。从十七届三中全会精神和实际来看，保障现有土地承包关系稳定并长久不变，赋予农民更加充分且有保障的土地承包经营权，建立健全土地承包经营权流转市场，加强土地承包经营权流转管理和服务，创新农业经营体制机制，是推进当前农村改革发展的重中之重。
一、农村土地流转现状及特点
依法完善农村土地二轮延包的村有627个，组4452个，耕地面积1349783亩，农户228365户。流转面积达175471亩，占总面积的13％，流转土地仍以种、养植业为主。涉及农户34254户，占总农户数15％，以流转期限划分，长期流转面积68434亩，占流转面积39％，短期流转面积107037亩，占流转面积61％；以流转方式划分，出租面积10528亩，占6％，转包面积107751亩，占61％，入股面积1755亩，占1％，互换面积54396亩，占31％，转让面积1041亩，占1％；土地净流出农户17046户，净流出面积35436亩。土地规模经营方面，30亩以上规模经营农户1627户，经营面积56945亩，其中~100亩以上经营户132户，经营面积14515亩。总体来看，农村土地流转主要呈现出三大特点：
1、流转规模日趋扩大化。近几年来，随着农村“打工”经济的不断发展，农村劳务输出规模的不断壮大，越来越多的农民，特别是青年农民离开土地，走出家门寻找致富门路，加速了农村土地的流转，农村土地流转规模呈逐年扩大之势。
2、流转形式日趋多样化。农村土地流转主要有五种类型。一是转包型。指原承包方将部分或全部土地的承包经营权转移给其他农户，承包方与发包方原承包关系不变。这种形式在为主要形式，转包土地面积达10．78万亩，占流转总面积的61％。二是互换型。为了耕种方便、发展规模经营或发展优势产业的需要，农户之间或农户与集体经济组织按照自愿、互利的原则串换承包地。全市为5．44万亩，占流转总面积的31％。三是租赁型。就是农户将土地租赁给本集体经济组织以外的单位或个人。全市为1．10万亩，占流转总面积的6％。四是入股型。就是农民将土地以股份的形式参与经营。全市为0．17万亩，占流转总面积的1％。五是转让型。就是原承包户有了比较稳固的非农经营项目或稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将土地承包经营权让渡给本集体经济组织内其他农户经营。全市为0。10万亩，占流转总面积的l％。
3、流转主体日趋多元化。参与农村土地流转的除一般农户外，农村专业大户、农民专业合作组织、农业企业也参与到农业规模经营中。目前，有多家农业企业和农民专业合作社参与了土地流转。如沙湖镇万荷堂莲业有限公司，鼓励扶持农户发展莲业种植，发展种植大户100多户，参与土地流转面积1800多亩。镇天利养鸡专业合作社，发展养殖大户30多户，以亩平600元左右价格租赁农户承包耕地600亩左右，进行规模化养鸡。
二、取得的主要成效及存在问题
农村土地的合理流转，提高了农村土地利用率，有效整合了农业资源，产生了比较显著的经济效益和社会效益。一是促进了农村产业结构调整。全市农村土地流转17．55万亩中，80％用于发展水产、蔬菜、畜禽等优势产业，做到了优势产业板块不断发展壮大。二是扩大了农业规模经营。农村土地流转就是为了发展规模经营，以取得规模效益。如今年全市采取转包、租赁、互换、入股、转让等形式集约开发，发展新的水产养殖面积10万亩。三是促进了农村劳动力转移和农民增收。农村土地的合理流转；不仅为外出务工的农民解决了后顾之忧，而且还使务工农民从中获得了一定收益。四是维护了农村社会稳定。制定了符合实际，操作性强的农村土地纠纷调处责任制，安排专人负责，按照“属地管理、分级负责”的原则妥善调处了各类土地纠纷。
从调查情况看，全市农村土地流转还存在一些突出问题：
1、土地流转行为不规范。农户之间的土地流转，多通过私下口头协议，将土地流转给邻居或亲属，没有签订合同；有的村组存在少数人种“霸王田”，导致承包费兑现难、农户间土地不均等问题而引发纠纷，难以解决，存在着这种农户间口头约定流转土地的现象。
2、对土地流转各项法律制度的宣传还不到位。有一部分老百姓旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难，在外出务工、经商的农民中，有的对土地眷恋还很深，宁愿造成土地荒芜也舍不得将土地流转出去。
3、耕地规模经营面积小，农业资源配置效率不高。由于部分地方承包土地是按照高、中、低产田分类平均发包给农户的，导致面积不大块地多，难以成片，不利整治耕作，制约了种植业结构调整，也影响了规模经营农户的收入。
4、部分基层干部对农村土地流转工作的重要性认识不足，重视不够，认为土地流转是农户自己的事，应由农户和业主自由协商，对之采取听之任之的态度，疏于管理。
5、少数村组借土地流转与民争利。部分地方一些村组，税费改革前因农业比较效益低，将农户撂荒等的土地集中发包，承包期5—20年不等，寅吃卯粮，一次性收取承包费，用于偿还债务及开支，有的村组“卖地”比例高达50％。还有少数村借产业结构调整，集约土地统一经营开发，截留本应调利返还农户的流转收益，侵占农民土地权益。
三、相关政策建议
1、借签模式。
（1）土地流转模式之一：农民专业合作社型。
组建形式：以发包方（村）为主体建立农民专业合作组织，负责本村小规模土地流转业务。在镇办一级，依托镇办财政所，建立农村土地流转服务中心，从事土地承包经营权交易。在市一级，依托经管局，建立健全土地流转交易监管、纠纷仲裁机构和农村土地流转网上交易平台。
优点：供求信息集中、全面，有利于增强流转土地的市场竞争能力。可通过协商办法使流转土地连片集中，逐步推进适度规模经营。适应面上推广。
缺点：发展规模和速度较缓，只能逐步通过流转收益吸引周边农户参加。
（2）土地流转模式之二：确权确利不确地型。
组建形式：以发包方（村）为主体，在村内以“确权不确地”的方式进行调整，形成连片土地，以流转收益补偿流转出土地的农户。
优点：发展规模和速度较快，效果明显。适应渔池开挖面积较大等不易分田到户的地方。
缺点：与二轮延包确权确地到户的要求有所冲突，易引发无田农户要田的纠纷。
2、具体思路。结合市实际，应采取的模式为：以村为单位成立农村土地流转专业合作社，内部以“确权不确地”的方式调整土地。市镇两级分别建立相应的纠纷仲裁、信息收集发布机制。同时，建立健全严格规范的农民土地管理制度。
3、措施建议
建立新型的土地流转机制，推动农村土地规模经营可称谓我国第三次土地革命，是一项长期而艰巨的工作，既不能无所作为、求稳怕乱；更不能强行乱为，急于求成。为了积极稳妥地推进这项工作，要积极探索“政府培育市场，市场引导流转，流转促进发展，发展维护民权”的土地流转新机制，促进土地规范流转和适度规模经营。
一是政府培育市场。加快培育“村乡交易、县市监管，，的土地流转市场。分级建立土地流转合作社、土地流转服务中心和市级网上交易平台。
二是市场引导流转。按照诚信、便民、规范、公平的原则，利用市场机制引导流转。一是信息服务。建立乡、村、组三级信息收集、审核、储备、发布、反馈网络，为申请流转的供、求双方提供真实准确的信息。二是组织洽谈。交易中心要定期开展挂牌交易业务，组织有交易意向的供、求双方面谈，提供洽谈场所、指导基价、示范合同文本等服务。三是签约鉴证。面谈成交后，交易所要组织供、求双方签定规范的流转合同，鉴证后颁发流转确认书。四是资料归档。交易中心要将流转合同等交易资料整理归档，妥善保存，并定期将成交表册上报市经管局备案。五是跟踪服务。经管部门要负责合同履约的信息反馈和纠纷调解、仲裁。
三是流转促进发展。任何形式的流转都要紧扣发展这个主题，瞄准提高土地产出率这个首选目标，在确保承包农户流转权益的前提下，使土地逐步向专业大户、家庭农场、农民专业合作经济组织、龙头企业集中，最终形成一村一品、一乡一业。要采取切实措施，帮助流转双方解决实际困难，修订发展规划，完善流转合同，不断增产增效，真正实现双赢。
四是发展维护民权。要切实保证流转农民的权益，让他们安心放心，村、乡两级土地流转服务体系应该做到：第一，对受让方严格进行资质审查，实行市场准入制度；第二，对较大规模的新兴项目进行论证，努力避免市场风险；第三，合理确定合同标的，提倡实物标的、以国家牌价计价；第四，对较大规模的流转，按照标的额的一定比例，由承租方向交易中心交纳风险抵寸甲金。
第2篇 在新形势下如何抓好土地流转工作调查报告
从家庭联产到劳责任制以后，农民赖以生存的土地发生了质的变化，从靠土地吃饭、土地为家庭主要收入来源，出门打工叫副业，到现在所有劳力几乎全部出门打工，土地仅靠在家的老弱病残人士种植，甚至发生抛荒现象;年轻人不想也根本不会种植土地，这一部分年轻人占95%左右，我国农民在1——2代后，农民种地这个古老的技术“活儿”面临失传的危险。
在新形势下如何抓好土地流转工作，是基层财经工作者应该思考的问题。
一、现有状况
我国农村居住环境较差，特别是我国贫困山区农民居住环境极其恶劣，80%的农民住在贫困山区的山上，生产生活条件十分落后，更谈不上经济条件，农民大多数并不富裕，贫困山区农民人均纯收入只有1500元左右，农村经济发展还面临许多现实困难。从改革开放以后农民从依赖土地生活到主抓经济收入，发生了翻天腹地变化，现在农村外出人口占农村人口的30%左右，18岁到45岁的青年、中年男女几乎全部出门打工，而全家外出农户占农村总户数的15%左右，在家的全部是妇女、老人、孩子或者是体弱多病，不能出门打工的人。虽然出门打工给农民带来了一部分经济效益，但是也带来了许多负面效应;中国是个农业大国，土地是国家根本命脉，也是农民赖以生存的最基本的生产资料。而现在贫困山区的年轻人全部出门打工挣钱，根本没有年轻人想做农业生产、也根本不会做农业生产有关的“技术活儿”，中国山区年轻人再有1——2代人，到二十一世纪末期，农业生产这一种古老的特有技术“活儿”在山区年轻一代人的身上将会失传，到那时候山区土地命运不敢想象，农民基本生活粮食就会出现问题。如果影响了农民群众农产品的安全供给，就会影响社会的安定和谐。虽然现在国家给以农业生产很多的优惠政策，如减免农业税、特产税等，虽然减轻了一部分农民负担，增加了一部分农民收入，但是与群众实际生活需求相差太远，对贫困山区来说是杯水车薪，对现实困境根本改变不了多少。因为农业生产是一个周期长、见效慢、效益低、很多时候种在人收在天也就是说受气候影响很大的弱质产业。在山区一亩田地正常年景全年纯收入在800——1000元之间，还赶不上出门打工10天的收入，并且农业生产得一年四季付出沉重的体力劳动，如果遇到天干雨涝连生产投入资金都得赔进去，更谈不上一年有多大的收益。所以现在农村只要具有正常劳动力的群体，几乎全部外出打工挣钱。现在农民出门时有的将土地托付给自己信任的人，有的干脆抛荒，使很多土地没有通过正常的途径流转，因为农户有两怕：一怕丧失土地经营权，没有了生活的“保障线”，外出打工后宁愿抛荒也不愿意转包出去，加之农民防备出门打工没有赚到钱的时候，回到家里随时可以种到土地，不会与别的农户扯皮，以免伤害邻里之间的情感;二怕土地流转后，一旦土地被租用得不到全部补偿费。农户与农户之间土地流转大多数是口头协议，很少经过集体经济组织或者合同约定，使土地流转的权、责、利不够明确，一旦出现纠纷很难协调。从而出现了“要转的，转不出;要租的，租不到”的现象。山区土地流转滞后的主要原因是，山区农村自然条件制约了土地流转。由于山区地理条件的限制，山区土地大小、形状不一、远近不同而且分布十分零散，每户最少的有4—5块田地，多的有7——9块田地，零散的土地不能、也不利于流转，更影响了新农村建设步伐，阻碍了农村生产力的发展。
二、有效方法及途径
一是继续落实中共中央有关方针政策，以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石，不仅要保持现有的土地承包关系长久不变，还要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。给农民一个“定心丸”，使农民自己能够充分支配、自由流转自己的土地。
二是继续加大国家对农村的优惠政策扶持，继续加大种粮补贴扶持力度，调动农民的种粮积极性。
三是加大政府资金投入，以突出重点为原则。集中有限的资金用于改善农村的居住环境和生活条件，加大农田水利基本建设;加大对贫困山区交通设施建设的扶持力度，交通不畅是制约农村发展的关键，山区村级集体经济底子薄弱，修路成本高，一公里路需要二十一万元左右，国家每公里补助十一万元，村级集体至少每公里要付出十万元，以平均每个村五公里测算村级集体需要支付公路款五十万元，五十万元对一个贫困山区的村级集体经济来说是一个天文数字，根本无力负担。国家只有让农民群众有一个较好的居住环境，改善了现有的生活条件后，才能留住年轻人的心，使他们能够安心的在家务农。
四是加大土地流转工作宣传力度，积极引导农户主动参与土地流转。目前土地流转最大障碍是思想认识不统一;一方面干部思想有误区，认为土地流转工作是农民自己的事情，政府、村集体没有必要干预;另一方面流转双方各有担心，农户怕丧失了土地经营权，没有了生活保障，承包方怕政策不稳定，农民扯皮。为了保障土地流转双方利益和合法权益，要加强农村《中华人民共和国农村 土地承包法》等法律法规的宣传教育工作，提高农民群众的法律知识和守法、维权意识。现在对农民闲置、抛荒土地失去约束力，没有组织机构进行监管，农村组织机构应对闲置、抛荒土地的农户实行停发各种惠农补贴资金，并对闲置、抛荒的土地按照国家有关规定征收土地闲置费，迫使农民出门时将土地正常流转。
五是建立健全土地流转服务机制，规范土地流转。作为农村土地流转主管部门的基层财政所应该担负起这个责任，收集供求双方有关信息，建立农村土地流转平台，并且利用先进的电子化工具建立起土地流转数据库，为供求双方提供有关的信息，使土地流转工作能够顺利进行，并逐步走向市场化流转，促进土地规模化经营。
六是制定土地流转基本原则。土地流转的基本前提是要确保家庭承包经营制度的长期稳定，所有权不变;在此基础上尊重农户意愿，确保农户利益，因地制宜地对土地流转做好分类指导工作。一要坚持“自愿、依法、有偿、公平、公正”的原则，尊重农民愿意，遵守操作程序，既要保障农民的流转权利，又要保障农民的合法收益;二要在组织方式上坚持农民自愿的原则，不侵犯农民生产经营自主权，保障农民的合法权益;三要坚持“鼓励、支持、引导”的原则，规范土地流转行为，切实保障农民根本利益;四要因地制宜，切忌千篇一律。
七是发挥土地规模效应，提高土地利用效率和产出率。实行“国家扶持、政府推动、龙头企业带动、农民积极参与”的发展机制，大力引导农民土地流转，发展特色农业产业规模经营。而土地流转发展规模经营的关键在于招商引资，没有企业和承包大户大规模的经营，山区农村土地流转将变成“纸上谈兵”，只有引进企业参与土地开发经营，才能使土地流转工作有序进行，只有发展规模经营才能提高土地使用效益增加农民收入。其次在保证农户土地所有权不变的前提下，将连片的土地统一规划，统一整理，将高低不平的土地整平连片，将各户原先小块、零星的田地集并成大田便于管理，可采取统一组织，统一发包给一位或者多位经营能手经营，提高土地利用效率和产出率增加农民收入。
八是建立健全土地纠纷调处和仲裁机构，及时化解各种矛盾，规范土地流转行为。基层财政所应该和各个村委会加强联系，随时掌握各个村的土地流向及动态，盘好盘活流动田地，并抓好土地流转的合同签订、鉴定、档案管理、纠纷调处等日常指导和管理工作，及时有效地解决土地流转纠纷，规范流转双方的履行合同行为，确保土地流转工作依法、自愿、规范进行健康发展。
第3篇 关于新形势下山区土地流转工作调查报告
从家庭联产到劳责任制以后，农民赖以生存的土地发生了质的变化，从靠土地吃饭、土地为家庭主要收入来源，出门打工叫副业，到现在所有劳力几乎全部出门打工，土地仅靠在家的老弱病残人士种植，甚至发生抛荒现象;年轻人不想也根本不会种植土地，这一部分年轻人占95%左右，我国农民在1——2代后，农民种地这个古老的技术“活儿”面临失传的危险。
在新形势下如何抓好土地流转工作，是基层财经工作者应该思考的问题。
一现有状况
我国农村居住环境较差，特别是我国贫困山区农民居住环境极其恶劣，80%的农民住在贫困山区的山上，生产生活条件十分落后，更谈不上经济条件，农民大多数并不富裕，贫困山区农民人均纯收入只有1500元左右，农村经济发展还面临许多现实困难。从改革开放以后农民从依赖土地生活到主抓经济收入，发生了翻天腹地变化，现在农村外出人口占农村人口的30%左右，18岁到45岁的青年、中年男女几乎全部出门打工，而全家外出农户占农村总户数的15%左右，在家的全部是妇女、老人、孩子或者是体弱多病，不能出门打工的人。虽然出门打工给农民带来了一部分经济效益，但是也带来了许多负面效应;中国是个农业大国，土地是国家根本命脉，也是农民赖以生存的最基本的生产资料。而现在贫困山区的年轻人全部出门打工挣钱，根本没有年轻人想做农业生产、也根本不会做农业生产有关的“技术活儿”，中国山区年轻人再有1——2代人，到二十一世纪末期，农业生产这一种古老的特有技术“活儿”在山区年轻一代人的身上将会失传，到那时候山区土地命运不敢想象，农民基本生活粮食就会出现问题。如果影响了农民群众农产品的安全供给，就会影响社会的安定和谐。虽然现在国家给以农业生产很多的优惠政策，如减免农业税、特产税等，虽然减轻了一部分农民负担，增加了一部分农民收入，但是与群众实际生活需求相差太远，对贫困山区来说是杯水车薪，对现实困境根本改变不了多少。因为农业生产是一个周期长、见效慢、效益低、很多时候种在人收在天也就是说受气候影响很大的弱质产业。在山区一亩田地正常年景全年纯收入在800——1000元之间，还赶不上出门打工10天的收入，并且农业生产得一年四季付出沉重的体力劳动，如果遇到天干雨涝连生产投入资金都得赔进去，更谈不上一年有多大的收益。所以现在农村只要具有正常劳动力的群体，几乎全部外出打工挣钱。现在农民出门时有的将土地托付给自己信任的人，有的干脆抛荒，使很多土地没有通过正常的途径流转，因为农户有两怕：一怕丧失土地经营权，没有了生活的“保障线”，外出打工后宁愿抛荒也不愿意转包出去，加之农民防备出门打工没有赚到钱的时候，回到家里随时可以种到土地，不会与别的农户扯皮，以免伤害邻里之间的情感;二怕土地流转后，一旦土地被租用得不到全部补偿费。农户与农户之间土地流转大多数是口头协议，很少经过集体经济组织或者合同约定，使土地流转的权、责、利不够明确，一旦出现纠纷很难协调。从而出现了“要转的，转不出;要租的，租不到”的现象。山区土地流转滞后的主要原因是，山区农村自然条件制约了土地流转。由于山区地理条件的限制，山区土地大小、形状不一、远近不同而且分布十分零散，每户最少的有4—5块田地，多的有7——9块田地，零散的土地不能、也不利于流转，更影响了新农村建设步伐，阻碍了农村生产力的发展。
二有效方法及途径
一是继续落实中共中央有关方针政策，以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石，不仅要保持现有的土地承包关系长久不变，还要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。给农民一个“定心丸”，使农民自己能够充分支配、自由流转自己的土地。
二是继续加大国家对农村的优惠政策扶持，继续加大种粮补贴扶持力度，调动农民的种粮积极性。
三是加大政府资金投入，以突出重点为原则。集中有限的资金用于改善农村的居住环境和生活条件，加大农田水利基本建设;加大对贫困山区交通设施建设的扶持力度，交通不畅是制约农村发展的关键，山区村级集体经济底子薄弱，修路成本高，一公里路需要二十一万元左右，国家每公里补助十一万元，村级集体至少每公里要付出十万元，以平均每个村五公里测算村级集体需要支付公路款五十万元，五十万元对一个贫困山区的村级集体经济来说是一个天文数字，根本无力负担。国家只有让农民群众有一个较好的居住环境，改善了现有的生活条件后，才能留住年轻人的心，使他们能够安心的在家务农。
四是加大土地流转工作宣传力度，积极引导农户主动参与土地流转。目前土地流转最大障碍是思想认识不统一;一方面干部思想有误区，认为土地流转工作是农民自己的事情，政府、村集体没有必要干预;另一方面流转双方各有担心，农户怕丧失了土地经营权，没有了生活保障，承包方怕政策不稳定，农民扯皮。为了保障土地流转双方利益和合法权益，要加强农村《中华人民共和国农村 土地承包法》等法律法规的宣传教育工作，提高农民群众的法律知识和守法、维权意识。现在对农民闲置、抛荒土地失去约束力，没有组织机构进行监管，农村组织机构应对闲置、抛荒土地的农户实行停发各种惠农补贴资金，并对闲置、抛荒的土地按照国家有关规定征收土地闲置费，迫使农民出门时将土地正常流转。
五是建立健全土地流转服务机制，规范土地流转。
作为农村土地流转主管部门的基层财政所应该担负起这个责任，收集供求双方有关信息，建立农村土地流转平台，并且利用先进的电子化工具建立起土地流转数据库，为供求双方提供有关的信息，使土地流转工作能够顺利进行，并逐步走向市场化流转，促进土地规模化经营。
六是制定土地流转基本原则。土地流转的基本前提是要确保家庭承包经营制度的长期稳定，所有权不变;在此基础上尊重农户意愿，确保农户利益，因地制宜地对土地流转做好分类指导工作。一要坚持“自愿、依法、有偿、公平、公正”的原则，尊重农民愿意，遵守操作程序，既要保障农民的流转权利，又要保障农民的合法收益;二要在组织方式上坚持农民自愿的原则，不侵犯农民生产经营自主权，保障农民的合法权益;三要坚持“鼓励、支持、引导”的原则，规范土地流转行为，切实保障农民根本利益;四要因地制宜，切忌千篇一律。
七是发挥土地规模效应，提高土地利用效率和产出率。实行“国家扶持、政府推动、龙头企业带动、农民积极参与”的发展机制，大力引导农民土地流转，发展特色农业产业规模经营。而土地流转发展规模经营的关键在于招商引资，没有企业和承包大户大规模的经营，山区农村土地流转将变成“纸上谈兵”，只有引进企业参与土地开发经营，才能使土地流转工作有序进行，只有发展规模经营才能提高土地使用效益增加农民收入。其次在保证农户土地所有权不变的前提下，将连片的土地统一规划，统一整理，将高低不平的土地整平连片，将各户原先小块、零星的田地集并成大田便于管理，可采取统一组织，统一发包给一位或者多位经营能手经营，提高土地利用效率和产出率增加农民收入。
八是建立健全土地纠纷调处和仲裁机构，及时化解各种矛盾，规范土地流转行为。基层财政所应该和各个村委会加强联系，随时掌握各个村的土地流向及动态，盘好盘活流动田地，并抓好土地流转的合同签订、鉴定、档案管理、纠纷调处等日常指导和管理工作，及时有效地解决土地流转纠纷，规范流转双方的履行合同行为，确保土地流转工作依法、自愿、规范进行健康发展。
第4篇 市农村土地流转工作的调研报告
以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，是我国农村的基本经营制度，是党的农村政策的基石。从十七届三中全会精神和实际来看，保障现有土地承包关系稳定并长久不变，赋予农民更加充分且有保障的土地承包经营权，建立健全土地承包经营权流转市场，加强土地承包经营权流转管理和服务，创新农业经营体制机制，是推进当前农村改革发展的重中之重。
一、农村土地流转现状及特点
依法完善农村土地二轮延包的村有627个，组4452个，耕地面积1349783亩，农户228365户。流转面积达175471亩，占总面积的13％，流转土地仍以种、养植业为主。涉及农户34254户，占总农户数15％，以流转期限划分，长期流转面积68434亩，占流转面积39％，短期流转面积107037亩，占流转面积61％；以流转方式划分，出租面积10528亩，占6％，转包面积107751亩，占61％，入股面积1755亩，占1％，互换面积54396亩，占31％，转让面积1041亩，占1％；土地净流出农户17046户，净流出面积35436亩。土地规模经营方面，30亩以上规模经营农户1627户，经营面积56945亩，其中~100亩以上经营户132户，经营面积14515亩。总体来看，农村土地流转主要呈现出三大特点：
1、流转规模日趋扩大化。近几年来，随着农村“打工”经济的不断发展，农村劳务输出规模的不断壮大，越来越多的农民，特别是青年农民离开土地，走出家门寻找致富门路，加速了农村土地的流转，农村土地流转规模呈逐年扩大之势。
2、流转形式日趋多样化。农村土地流转主要有五种类型。一是转包型。指原承包方将部分或全部土地的承包经营权转移给其他农户，承包方与发包方原承包关系不变。这种形式在为主要形式，转包土地面积达10．78万亩，占流转总面积的61％。二是互换型。为了耕种方便、发展规模经营或发展优势产业的需要，农户之间或农户与集体经济组织按照自愿、互利的原则串换承包地。全市为5．44万亩，占流转总面积的31％。三是租赁型。就是农户将土地租赁给本集体经济组织以外的单位或个人。全市为1．10万亩，占流转总面积的6％。四是入股型。就是农民将土地以股份的形式参与经营。全市为0．17万亩，占流转总面积的1％。五是转让型。就是原承包户有了比较稳固的非农经营项目或稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将土地承包经营权让渡给本集体经济组织内其他农户经营。全市为0。10万亩，占流转总面积的l％。
3、流转主体日趋多元化。参与农村土地流转的除一般农户外，农村专业大户、农民专业合作组织、农业企业也参与到农业规模经营中。目前，有多家农业企业和农民专业合作社参与了土地流转。如沙湖镇万荷堂莲业有限公司，鼓励扶持农户发展莲业种植，发展种植大户100多户，参与土地流转面积1800多亩。镇天利养鸡专业合作社，发展养殖大户30多户，以亩平600元左右价格租赁农户承包耕地600亩左右，进行规模化养鸡。
二、取得的主要成效及存在问题
农村土地的合理流转，提高了农村土地利用率，有效整合了农业资源，产生了比较显著的经济效益和社会效益。一是促进了农村产业结构调整。全市农村土地流转17．55万亩中，80％用于发展水产、蔬菜、畜禽等优势产业，做到了优势产业板块不断发展壮大。二是扩大了农业规模经营。农村土地流转就是为了发展规模经营，以取得规模效益。如今年全市采取转包、租赁、互换、入股、转让等形式集约开发，发展新的水产养殖面积10万亩。三是促进了农村劳动力转移和农民增收。农村土地的合理流转；不仅为外出务工的农民解决了后顾之忧，而且还使务工农民从中获得了一定收益。四是维护了农村社会稳定。制定了符合实际，操作性强的农村土地纠纷调处责任制，安排专人负责，按照“属地管理、分级负责”的原则妥善调处了各类土地纠纷。
从调查情况看，全市农村土地流转还存在一些突出问题：
1、土地流转行为不规范。农户之间的土地流转，多通过私下口头协议，将土地流转给邻居或亲属，没有签订合同；有的村组存在少数人种“霸王田”，导致承包费兑现难、农户间土地不均等问题而引发纠纷，难以解决，存在着这种农户间口头约定流转土地的现象。
2、对土地流转各项法律制度的宣传还不到位。有一部分老百姓旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难，在外出务工、经商的农民中，有的对土地眷恋还很深，宁愿造成土地荒芜也舍不得将土地流转出去。
3、耕地规模经营面积小，农业资源配置效率不高。由于部分地方承包土地是按照高、中、低产田分类平均发包给农户的，导致面积不大块地多，难以成片，不利整治耕作，制约了种植业结构调整，也影响了规模经营农户的收入。
4、部分基层干部对农村土地流转工作的重要性认识不足，重视不够，认为土地流转是农户自己的事，应由农户和业主自由协商，对之采取听之任之的态度，疏于管理。
5、少数村组借土地流转与民争利。部分地方一些村组，税费改革前因农业比较效益低，将农户撂荒等的土地集中发包，承包期5—20年不等，寅吃卯粮，一次性收取承包费，用于偿还债务及开支，有的村组“卖地”比例高达50％。还有少数村借产业结构调整，集约土地统一经营开发，截留本应调利返还农户的流转收益，侵占农民土地权益。
三、相关政策建议
1、借签模式。
（1）土地流转模式之一：农民专业合作社型。
组建形式：以发包方（村）为主体建立农民专业合作组织，负责本村小规模土地流转业务。在镇办一级，依托镇办财政所，建立农村土地流转服务中心，从事土地承包经营权交易。在市一级，依托经管局，建立健全土地流转交易监管、纠纷仲裁机构和农村土地流转网上交易平台。
优点：供求信息集中、全面，有利于增强流转土地的市场竞争能力。可通过协商办法使流转土地连片集中，逐步推进适度规模经营。适应面上推广。
缺点：发展规模和速度较缓，只能逐步通过流转收益吸引周边农户参加。
（2）土地流转模式之二：确权确利不确地型。
组建形式：以发包方（村）为主体，在村内以“确权不确地”的方式进行调整，形成连片土地，以流转收益补偿流转出土地的农户。
优点：发展规模和速度较快，效果明显。适应渔池开挖面积较大等不易分田到户的地方。
缺点：与二轮延包确权确地到户的要求有所冲突，易引发无田农户要田的纠纷。
2、具体思路。结合市实际，应采取的模式为：以村为单位成立农村土地流转专业合作社，内部以“确权不确地”的方式调整土地。市镇两级分别建立相应的纠纷仲裁、信息收集发布机制。同时，建立健全严格规范的农民土地管理制度。
3、措施建议
建立新型的土地流转机制，推动农村土地规模经营可称谓我国第三次土地革命，是一项长期而艰巨的工作，既不能无所作为、求稳怕乱；更不能强行乱为，急于求成。为了积极稳妥地推进这项工作，要积极探索“政府培育市场，市场引导流转，流转促进发展，发展维护民权”的土地流转新机制，促进土地规范流转和适度规模经营。
一是政府培育市场。加快培育“村乡交易、县市监管，，的土地流转市场。分级建立土地流转合作社、土地流转服务中心和市级网上交易平台。
二是市场引导流转。按照诚信、便民、规范、公平的原则，利用市场机制引导流转。一是信息服务。建立乡、村、组三级信息收集、审核、储备、发布、反馈网络，为申请流转的供、求双方提供真实准确的信息。二是组织洽谈。交易中心要定期开展挂牌交易业务，组织有交易意向的供、求双方面谈，提供洽谈场所、指导基价、示范合同文本等服务。三是签约鉴证。面谈成交后，交易所要组织供、求双方签定规范的流转合同，鉴证后颁发流转确认书。四是资料归档。交易中心要将流转合同等交易资料整理归档，妥善保存，并定期将成交表册上报市经管局备案。五是跟踪服务。经管部门要负责合同履约的信息反馈和纠纷调解、仲裁。
三是流转促进发展。任何形式的流转都要紧扣发展这个主题，瞄准提高土地产出率这个首选目标，在确保承包农户流转权益的前提下，使土地逐步向专业大户、家庭农场、农民专业合作经济组织、龙头企业集中，最终形成一村一品、一乡一业。要采取切实措施，帮助流转双方解决实际困难，修订发展规划，完善流转合同，不断增产增效，真正实现双赢。
四是发展维护民权。要切实保证流转农民的权益，让他们安心放心，村、乡两级土地流转服务体系应该做到：第一，对受让方严格进行资质审查，实行市场准入制度；第二，对较大规模的新兴项目进行论证，努力避免市场风险；第三，合理确定合同标的，提倡实物标的、以国家牌价计价；第四，对较大规模的流转，按照标的额的一定比例，由承租方向交易中心交纳风险抵寸甲金。
第5篇 市农村土地流转工作的调研报告范文
以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，是我国农村的基本经营制度，是党的农村政策的基石。从十七届三中全会精神和实际来看，保障现有土地承包关系稳定并长久不变，赋予农民更加充分且有保障的土地承包经营权，建立健全土地承包经营权流转市场，加强土地承包经营权流转管理和服务，创新农业经营体制机制，是推进当前农村改革发展的重中之重。
一、农村土地流转现状及特点
依法完善农村土地二轮延包的村有627个，组4452个，耕地面积1349783亩，农户228365户。流转面积达175471亩，占总面积的13％，流转土地仍以种、养植业为主。涉及农户34254户，占总农户数15％，以流转期限划分，长期流转面积68434亩，占流转面积39％，短期流转面积107037亩，占流转面积61％；以流转方式划分，出租面积10528亩，占6％，转包面积107751亩，占61％，入股面积1755亩，占1％，互换面积54396亩，占31％，转让面积1041亩，占1％；土地净流出农户17046户，净流出面积35436亩。土地规模经营方面，30亩以上规模经营农户1627户，经营面积56945亩，其中~100亩以上经营户132户，经营面积14515亩。总体来看，农村土地流转主要呈现出三大特点：
1、流转规模日趋扩大化。近几年来，随着农村“打工”经济的不断发展，农村劳务输出规模的不断壮大，越来越多的农民，特别是青年农民离开土地，走出家门寻找致富门路，加速了农村土地的流转，农村土地流转规模呈逐年扩大之势。
2、流转形式日趋多样化。农村土地流转主要有五种类型。一是转包型。指原承包方将部分或全部土地的承包经营权转移给其他农户，承包方与发包方原承包关系不变。这种形式在为主要形式，转包土地面积达10．78万亩，占流转总面积的61％。二是互换型。为了耕种方便、发展规模经营或发展优势产业的需要，农户之间或农户与集体经济组织按照自愿、互利的原则串换承包地。全市为5．44万亩，占流转总面积的31％。三是租赁型。就是农户将土地租赁给本集体经济组织以外的单位或个人。全市为1．10万亩，占流转总面积的6％。四是入股型。就是农民将土地以股份的形式参与经营。全市为0．17万亩，占流转总面积的1％。五是转让型。就是原承包户有了比较稳固的非农经营项目或稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将土地承包经营权让渡给本集体经济组织内其他农户经营。全市为0。10万亩，占流转总面积的l％。
3、流转主体日趋多元化。参与农村土地流转的除一般农户外，农村专业大户、农民专业合作组织、农业企业也参与到农业规模经营中。目前，有多家农业企业和农民专业合作社参与了土地流转。如沙湖镇万荷堂莲业有限公司，鼓励扶持农户发展莲业种植，发展种植大户100多户，参与土地流转面积1800多亩。镇天利养鸡专业合作社，发展养殖大户30多户，以亩平600元左右价格租赁农户承包耕地600亩左右，进行规模化养鸡。
二、取得的主要成效及存在问题
农村土地的合理流转，提高了农村土地利用率，有效整合了农业资源，产生了比较显著的经济效益和社会效益。一是促进了农村产业结构调整。全市农村土地流转17．55万亩中，80％用于发展水产、蔬菜、畜禽等优势产业，做到了优势产业板块不断发展壮大。二是扩大了农业规模经营。农村土地流转就是为了发展规模经营，以取得规模效益。如今年全市采取转包、租赁、互换、入股、转让等形式集约开发，发展新的水产养殖面积10万亩。三是促进了农村劳动力转移和农民增收。农村土地的合理流转；不仅为外出务工的农民解决了后顾之忧，而且还使务工农民从中获得了一定收益。四是维护了农村社会稳定。制定了符合实际，操作性强的农村土地纠纷调处责任制，安排专人负责，按照“属地管理、分级负责”的原则妥善调处了各类土地纠纷。
从调查情况看，全市农村土地流转还存在一些突出问题：
1、土地流转行为不规范。农户之间的土地流转，多通过私下口头协议，将土地流转给邻居或亲属，没有签订合同；有的村组存在少数人种“霸王田”，导致承包费兑现难、农户间土地不均等问题而引发纠纷，难以解决，存在着这种农户间口头约定流转土地的现象。
2、对土地流转各项法律制度的宣传还不到位。有一部分老百姓旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难，在外出务工、经商的农民中，有的对土地眷恋还很深，宁愿造成土地荒芜也舍不得将土地流转出去。
3、耕地规模经营面积小，农业资源配置效率不高。由于部分地方承包土地是按照高、中、低产田分类平均发包给农户的，导致面积不大块地多，难以成片，不利整治耕作，制约了种植业结构调整，也影响了规模经营农户的收入。
4、部分基层干部对农村土地流转工作的重要性认识不足，重视不够，认为土地流转是农户自己的事，应由农户和业主自由协商，对之采取听之任之的态度，疏于管理。
5、少数村组借土地流转与民争利。部分地方一些村组，税费改革前因农业比较效益低，将农户撂荒等的土地集中发包，承包期5—20年不等，寅吃卯粮，一次性收取承包费，用于偿还债务及开支，有的村组“卖地”比例高达50％。还有少数村借产业结构调整，集约土地统一经营开发，截留本应调利返还农户的流转收益，侵占农民土地权益。
三、相关政策建议
1、借签模式。
（1）土地流转模式之一：农民专业合作社型。
组建形式：以发包方（村）为主体建立农民专业合作组织，负责本村小规模土地流转业务。在镇办一级，依托镇办财政所，建立农村土地流转服务中心，从事土地承包经营权交易。在市一级，依托经管局，建立健全土地流转交易监管、纠纷仲裁机构和农村土地流转网上交易平台。
优点：供求信息集中、全面，有利于增强流转土地的市场竞争能力。可通过协商办法使流转土地连片集中，逐步推进适度规模经营。适应面上推广。
缺点：发展规模和速度较缓，只能逐步通过流转收益吸引周边农户参加。
（2）土地流转模式之二：确权确利不确地型。
组建形式：以发包方（村）为主体，在村内以“确权不确地”的方式进行调整，形成连片土地，以流转收益补偿流转出土地的农户。
优点：发展规模和速度较快，效果明显。适应渔池开挖面积较大等不易分田到户的地方。
缺点：与二轮延包确权确地到户的要求有所冲突，易引发无田农户要田的纠纷。
2、具体思路。结合市实际，应采取的模式为：以村为单位成立农村土地流转专业合作社，内部以“确权不确地”的方式调整土地。市镇两级分别建立相应的纠纷仲裁、信息收集发布机制。同时，建立健全严格规范的农民土地管理制度。
3、措施建议
建立新型的土地流转机制，推动农村土地规模经营可称谓我国第三次土地革命，是一项长期而艰巨的工作，既不能无所作为、求稳怕乱；更不能强行乱为，急于求成。为了积极稳妥地推进这项工作，要积极探索“政府培育市场，市场引导流转，流转促进发展，发展维护民权”的土地流转新机制，促进土地规范流转和适度规模经营。
一是政府培育市场。加快培育“村乡交易、县市监管，，的土地流转市场。分级建立土地流转合作社、土地流转服务中心和市级网上交易平台。
二是市场引导流转。按照诚信、便民、规范、公平的原则，利用市场机制引导流转。一是信息服务。建立乡、村、组三级信息收集、审核、储备、发布、反馈网络，为申请流转的供、求双方提供真实准确的信息。二是组织洽谈。交易中心要定期开展挂牌交易业务，组织有交易意向的供、求双方面谈，提供洽谈场所、指导基价、示范合同文本等服务。三是签约鉴证。面谈成交后，交易所要组织供、求双方签定规范的流转合同，鉴证后颁发流转确认书。四是资料归档。交易中心要将流转合同等交易资料整理归档，妥善保存，并定期将成交表册上报市经管局备案。五是跟踪服务。经管部门要负责合同履约的信息反馈和纠纷调解、仲裁。
三是流转促进发展。任何形式的流转都要紧扣发展这个主题，瞄准提高土地产出率这个首选目标，在确保承包农户流转权益的前提下，使土地逐步向专业大户、家庭农场、农民专业合作经济组织、龙头企业集中，最终形成一村一品、一乡一业。要采取切实措施，帮助流转双方解决实际困难，修订发展规划，完善流转合同，不断增产增效，真正实现双赢。
四是发展维护民权。要切实保证流转农民的权益，让他们安心放心，村、乡两级土地流转服务体系应该做到：第一，对受让方严格进行资质审查，实行市场准入制度；第二，对较大规模的新兴项目进行论证，努力避免市场风险；第三，合理确定合同标的，提倡实物标的、以国家牌价计价；第四，对较大规模的流转，按照标的额的一定比例，由承租方向交易中心交纳风险抵寸甲金。
